敷地面積・建築面積・床面積・延べ面積とは？階段・屋根・庇の算定方法も解説
建物を計画するときには、「敷地面積」「建築面積」「床面積」「延べ面積」など、さまざまな面積を算定します。
これらは似た言葉ですが、それぞれ計測する範囲や目的が異なります。
面積の算定を間違えると、建ぺい率や容積率の上限を超えたり、希望する大きさの建物が建てられなかったりする可能性があります。
また、庇やバルコニー、屋外階段、開放廊下などは、形状や柱・壁の有無によって算入・不算入の判断が変わるため、注意が必要です。
今回は、建築基準法における敷地面積・建築面積・床面積・延べ面積の基本的な考え方について、分かりやすく解説します。
面積の算定が重要な理由
建築計画では、敷地や建物の面積を基準として、建てられる建物の大きさを確認します。
代表的なものが「建ぺい率」と「容積率」です。
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100
容積率は、敷地面積に対する延べ面積の割合です。
容積率＝延べ面積÷敷地面積×100
つまり、敷地面積・建築面積・床面積・延べ面積は、それぞれ別々に考えるものではなく、建物の規模や配置を決めるうえで密接に関係しています。
敷地面積とは
敷地面積とは、敷地を真上から見たときの「水平投影面積」です。
傾斜している土地の場合でも、斜面に沿った実際の長さではなく、水平面に投影した長さを使って算定します。
例えば、傾斜地の長さが10メートルあったとしても、そのまま10メートルを使うとは限りません。
水平に投影した長さが9メートルであれば、敷地面積の計算には9メートルを使用します。
基本的な長方形の敷地であれば、次のように計算します。
敷地面積＝敷地の幅×水平投影した奥行き
道路後退部分は敷地面積に算入できない場合がある
建築基準法上の道路には、原則として4メートル以上の幅員が必要です。
ただし、昔から建物が立ち並んでいる道などでは、幅員が4メートル未満でも、建築基準法第42条第2項の道路として扱われる場合があります。
このような道路に接する敷地では、原則として道路の中心線から2メートル後退した位置を道路境界線とみなします。
後退した部分は、一般的に「セットバック部分」と呼ばれ、建築敷地として建物を建てることはできず、敷地面積にも算入できません。
なお、道路の反対側が川や崖、線路敷などの場合は、道路中心線からではなく、反対側の道路境界線から4メートル後退した位置が道路境界線となることがあります。
また、特定行政庁が指定する区域では、必要な道路幅員が6メートルとされる場合があり、その場合は原則として道路中心線から3メートルの後退が必要です。
道路の種別や後退方法は敷地ごとに異なるため、自治体や指定確認検査機関への確認が重要です。
建築面積とは
建築面積とは、建物を真上から見たときの水平投影面積です。
一般的には、外壁または柱の中心線で囲まれた部分を基準として算定します。
分かりやすく表現すると、太陽が建物の真上にあり、その建物の形が真下に投影されたときの面積が建築面積に近いイメージです。
ただし、建物のすべての部分が、そのまま建築面積になるわけではありません。
上階が大きい建物
1階よりも2階の方が外側へ張り出している場合は、上階の外壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積も建築面積に算入します。
そのため、建築面積は必ずしも1階の床面積と同じになるとは限りません。
地階の取扱い
地階については、地盤面上1メートル以下にある部分は、原則として建築面積に算入しません。
一方、地階の一部が地盤面から1メートルを超えて突出している場合は、その形状や範囲によって建築面積に算入される可能性があります。
軒・庇・バルコニーの取扱い
軒、庇、バルコニーなどが外壁または柱の中心線から1メートルを超えて張り出している場合は、原則として先端から1メートル後退した線より内側の部分を建築面積に算入します。
例えば、外壁から1.5メートル張り出した庇であれば、張り出し部分のうち0.5メートル分が建築面積の算定対象になります。
庇の長さが1メートル以下の場合は、原則として建築面積に算入されません。
ただし、柱や壁で支えられている場合や、建物の一部として使用できる状態になっている場合は、取扱いが変わることがあります。
開放性の高い建築物
一定の開放性を持つカーポートやポーチなどは、所定の条件を満たす場合、端から1メートル以内の部分を建築面積に算入しない取扱いがあります。
代表的な条件としては、外壁のない部分が連続して一定の長さ以上あること、柱の間隔が一定以上あること、天井の高さが確保されていることなどが挙げられます。
ただし、「屋根があるだけで必ず1メートル除外できる」という意味ではありません。
柱、壁、用途、開放性などを総合的に判断する必要があります。
床面積とは
床面積とは、建築物の各階またはその一部について、壁やその他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。
床面積は、実際に床があるかどうかだけではなく、その部分の用途や周囲の開放状況なども踏まえて判断されます。
例えば、外気に開放されたバルコニーや吹きさらしの廊下、一定の条件を満たす屋外階段などは、床面積に算入されない場合があります。
一方、屋根や壁に囲まれ、室内と同じように使用できる部分は、床面積に算入される可能性が高くなります。
ピロティ
ピロティは、柱だけで支えられた開放的な空間です。
通行専用の空間や、意匠上設けられただけで用途がない部分は、床面積に算入されない場合があります。
ただし、駐車場や駐輪場、倉庫、作業場などとして使用することが明確な場合は、床面積に算入されます。
バルコニー・開放廊下
外気に有効に開放されたバルコニーや廊下は、原則として先端から2メートルまでの部分を床面積に算入しない取扱いがあります。
2メートルを超える場合は、その超えた部分が床面積に算入されることがあります。
ただし、開口部の大きさ、手すりや壁の高さ、周囲の囲われ方などによって判断されるため、単に「屋外にある」というだけでは不算入になりません。
廊下・バルコニー・屋根・庇の建築面積
廊下やバルコニー、庇などは、床面積に算入されるかどうかだけでなく、建築面積にも影響します。
柱のない、はね出し式の場合
建物から片持ちではね出している廊下やバルコニーについては、先端から1メートル後退した部分を建築面積に算入するのが基本です。
算定のイメージは次のとおりです。
建築面積に算入する部分 ＝（張り出し長さ－1メートル）×廊下・バルコニーの長さ
張り出し長さが1メートル以下の場合は、原則として算入部分はありません。
柱や袖壁がある場合
張り出した廊下やバルコニーを柱や袖壁で支えている場合は、柱や壁の中心線で囲まれた範囲が建築面積に算入されることがあります。
特に1階部分に柱や壁がある場合は、張り出し部分全体が建築面積に算入される可能性があるため注意が必要です。
屋根・庇の場合
屋根や庇についても、基本的には先端から1メートル後退した部分を算入します。
ただし、円形、L字形、複数の柱で支えられた形状などでは、単純な「長さ×幅」では計算できません。
建物本体の外壁、柱の位置、屋根の形状を平面図上で確認し、水平投影面積として算定します。
屋外階段の面積算定
屋外階段は、柱や壁の有無、建物からの張り出し方、外気への開放性などによって取扱いが異なります。
床面積の考え方
一定の条件を満たし、外気に有効に開放されている屋外階段は、床面積に算入しない場合があります。
国土交通省の床面積算定基準では、開放部分の長さが階段周長の2分の1以上あることや、開放部分の高さが1.1メートル以上かつ天井高さの2分の1以上であることなどが示されています。
条件を満たさず、壁や建具などで囲われている階段は、原則として各階の床面積に算入します。
建築面積の考え方
柱で支えられている階段や、壁に囲まれた階段は、原則として階段の水平投影面積を建築面積に算入します。
基本的な計算は次のとおりです。
階段の建築面積 ＝水平投影した階段の幅×水平投影した階段の長さ
ここで使用する長さは、階段の斜め方向の長さではありません。
真上から見た水平投影の長さを使用します。
一方、建物から片持ちではね出した開放的な階段では、先端から1メートル後退した部分を算入する取扱いが考えられます。
ただし、踊り場、柱、袖壁、中央壁、らせん階段などを含む場合は形状ごとの判断が必要です。
例えば、らせん階段では、円形部分のすべてが一律に算入・不算入となるわけではありません。
踊り場や建物との接続部分、外周から1メートル後退した範囲などを平面図上で確認します。
屋外階段は自治体によって細かな取扱いが異なることがあるため、計画の早い段階で建築士や確認申請機関へ相談することが大切です。
延べ面積とは
延べ面積とは、建築物の各階の床面積を合計した面積です。
地上階だけでなく、床面積に算入される地階、塔屋、機械室なども含めて計算します。
例えば、次のような建物があるとします。
・地階 100平方メートル
・1階 300平方メートル
・2階 200平方メートル
・3階 200平方メートル
・塔屋 50平方メートル
この場合の延べ面積は、次のとおりです。
100＋300＋200＋200＋50＝850平方メートル
したがって、この建物の延べ面積は850平方メートルです。
塔屋や屋上の昇降機塔、地階の機械室なども、床面積に該当する場合は、小さな部分であっても延べ面積に加える必要があります。
ただし、容積率を計算するときには、共同住宅の共用廊下や階段、自動車車庫、備蓄倉庫など、一定の条件を満たす部分を算入しない特例があります。
そのため、「建物全体の延べ面積」と「容積率算定上の延べ面積」が一致しないこともあります。
面積を確認するときの注意点
建築面積や床面積の算定は、建物の形だけで判断できるものではありません。
特に、次のような部分は注意が必要です。
・バルコニーや開放廊下
・庇や大きな屋根
・カーポートやポーチ
・ピロティや駐車スペース
・屋外階段やらせん階段
・地階や半地下部分
・塔屋や機械室
・柱、袖壁、手すり壁がある部分
・吹き抜けやエレベーターシャフト
エレベーターシャフトは、原則として各階の床面積に算入します。
ただし、その階に着床できないことが明らかな場合は、算入しない取扱いがあります。
また、パイプシャフトなどは、原則として各階の床面積に算入します。
同じように見える建物でも、柱が1本追加される、壁の長さが変わる、手すりが壁状になるといった違いによって、算定結果が変わることがあります。
まとめ
敷地面積・建築面積・床面積・延べ面積は、それぞれ次のように整理できます。
敷地面積は、敷地を真上から見た水平投影面積です。
建築面積は、建物を真上から見た水平投影面積で、外壁や柱の中心線を基準に算定します。
床面積は、各階について、壁や区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です。
延べ面積は、床面積に算入される各階の面積を合計したものです。
特に、庇、バルコニー、開放廊下、屋外階段、ピロティなどは、柱や壁の有無、張り出し寸法、開放性、用途によって算入・不算入が変わります。
土地や建物を有効に活用するためには、計画の初期段階で正確な面積を把握することが大切です。
工場・倉庫・事務所などの建築を検討するときは、敷地条件だけでなく、建ぺい率や容積率、道路後退、屋根・庇・階段の形状まで含めて、総合的に計画を進めましょう。
※本記事は、建築面積などの基本的な考え方を分かりやすく解説したものです。
実際の算定は、建物の形状、用途、地域、自治体の取扱いなどによって異なります。
具体的な計画については、建築士、特定行政庁または指定確認検査機関へご確認ください。
