【都市計画区域とは】その意味と実例を徹底解説
土地を購入して建物を建てようとするとき、まず確認しなければならないのが「その土地に、希望する建物を建てられるのか」という点です。
住宅はもちろん、工場・倉庫・店舗・事務所などを建設する場合、土地の広さや価格だけで判断してしまうと、後から「この場所では建てられない」「建てられても規模や用途に制限がある」と分かることがあります。
その判断に大きく関わるのが、都市計画法で定められている「都市計画区域」です。
都市計画法とは、人々が健康で文化的な生活を送り、機能的で住みやすい街をつくるために、土地利用や市街地の開発、道路・公園・下水道などの都市施設の整備について、基本的なルールを定めた法律です。
もし、誰もが好きな場所に好きな建物を建てたり、道路や施設を無計画につくったりすると、住宅地のすぐ隣に大きな工場が建ったり、道路が狭い地域に大型施設が集まったりして、生活環境や交通、安全面に大きな影響が出てしまいます。
また、無秩序に市街地が広がると、行政側も道路・水道・下水道・学校・公園などの公共施設を効率よく整備することが難しくなります。
そこで都市計画法では、土地が属する区域や地域ごとに、建てられる建物、建てられない建物、建てる場合の条件などを定め、計画的な街づくりを進めているのです。
都市計画法のルールとは？
都市計画法では、土地を大きく「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けて考えます。
都市計画区域とは、すでに市街地が形成されている地域や、これから計画的に市街地として整備していく必要がある地域のことです。
簡単に言えば、街としての整備や土地利用のルールを定める必要があるエリアです。
公式情報でも、都市計画区域は「一体の都市として整備・開発・保全する必要がある区域」とされています。
また、都市計画区域の中で、市街化区域と市街化調整区域に分けることを「区域区分」または「線引き」といいます。
市街化区域は、おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域であり、市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。
さらに、市街化区域では用途地域が定められ、住宅地・商業地・工業地など、土地の使い方に応じて建てられる建物の種類が決められています。
工場を建設する場合には、工業地域・準工業地域・工業専用地域など、工場建設に適した用途地域かどうかを確認することが重要です。
一方、都市計画区域外は、都市計画区域に指定されていないエリアです。山間部や農村部など、市街地として一体的に整備する必要性が比較的低い地域が該当することがあります。
ただし、都市計画区域外だからといって、必ず自由に建物を建てられるわけではありません。
建築基準法、農地法、森林法、道路法、各自治体の条例など、ほかの法律や規制が関係する場合があります。
特に工場建設を検討する場合は注意が必要です。
工場は建物の規模が大きく、車両の出入り、騒音、振動、排水、周辺環境への影響なども考慮しなければなりません。
そのため、住宅と比べても、立地条件や用途地域の確認が非常に重要になります。
都市計画区域とは？
都市計画区域は、街づくりを計画的に進めるために指定される区域です。
この区域の中では、土地の使い方や建物の用途、道路や公園などの整備方針が定められます。
つまり、都市計画区域に入っている土地は、「どのような街にしていくか」という行政の方針の中で利用方法が決まっていく土地だと言えます。
都市計画区域は、さらに大きく次の3つに分けて考えることができます。
1つ目は「市街化区域」、2つ目は「市街化調整区域」、3つ目は「非線引都市計画区域」です。
この3つの違いを理解しておくと、土地探しや工場建設の可否を判断しやすくなります。
①市街化区域とは？
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進めるべき区域のことです。
簡単に言えば、住宅や店舗、事務所、工場などの建物を計画的に建てて、街として発展させていく区域です。
市街化区域では、道路・下水道・公園などの都市インフラの整備も進められます。
そのため、建物を建てる場所として比較的検討しやすい区域と言えます。
ただし、市街化区域だからといって、どのような建物でも自由に建てられるわけではありません。
市街化区域の中では、土地の用途をさらに細かく分ける「用途地域」が定められています。
用途地域とは、住宅地、商業地、工業地など、地域ごとの土地利用の目的に合わせて、建てられる建物の種類や規模を制限するルールです。
例えば、静かな住環境を守るための住居系地域では、大きな工場や騒音・振動の大きい施設は建てられない場合があります。
一方、工業地域や工業専用地域では、工場の立地を前提とした土地利用が認められています。
工場建設の場合、市街化区域の中でも「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」など、工場の用途に合った地域かどうかを確認する必要があります。
準工業地域は、環境への影響が大きすぎない工場や倉庫、店舗、住宅などが混在しやすい地域です。
比較的幅広い用途の建物が建てられるため、中小規模の工場や倉庫の候補地として検討されることがあります。
工業地域は、主に工業の利便を増進するための地域です。
工場や倉庫などが建てやすい一方で、住宅や店舗なども一定の範囲で建てられる場合があります。
工業専用地域は、工場のための地域です。
大規模な工場や、周辺環境への影響が大きい工場を検討する場合、候補地として重要な地域になります。
ただし、工業専用地域では住宅や学校、病院などは建てられないため、地域全体が工業用途に特化している点も特徴です。
このように、市街化区域は建物を建てやすい区域ではありますが、用途地域によって建てられる建物は大きく変わります。
土地を選ぶ際には、「市街化区域だから大丈夫」と考えるのではなく、「どの用途地域に該当するのか」まで確認することが大切です。
②市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことです。
簡単に言えば、建物をどんどん建てて市街地を広げるのではなく、農地や自然環境を守り、無秩序な開発を防ぐための区域です。
市街化調整区域では、原則として建物の建築や開発行為が厳しく制限されます。
住宅であっても、誰でも自由に建てられるわけではありません。
農林漁業に関係する建物や、一定の条件を満たす開発など、許可を受けた場合に限られることが多くなります。
工場についても、市街化調整区域では原則として建設が難しいと考えるべきです。
ただし、すべての工場が絶対に建てられないというわけではありません。
既に開発許可を受けている土地、既存の建物や事業との関係、地域の産業振興、自治体の運用などによって、例外的に認められる場合もあります。
しかし、その条件は非常に厳しく、自治体との事前協議や開発許可の確認が欠かせません。
土地価格が安いから、敷地が広いからという理由だけで市街化調整区域の土地を選んでしまうと、後から計画が進められない可能性があります。
例えば、工場用地として広い土地を見つけたとしても、そこが市街化調整区域であれば、開発行為が認められない、建築許可が下りない、インフラ整備に制限があるといった問題が発生することがあります。
そのため、工場建設を目的とした土地探しでは、候補地が市街化調整区域に該当していないか、必ず早い段階で確認することが重要です。
③非線引都市計画区域とは？
都市計画区域は、必ず市街化区域と市街化調整区域に分けられるわけではありません。
市街化区域と市街化調整区域に区分されていない都市計画区域もあります。
これを「非線引都市計画区域」といいます。
「線引き」とは、市街化区域と市街化調整区域に分けることを指します。
そのため、非線引都市計画区域とは、線引きがされていない都市計画区域という意味です。
非線引都市計画区域では、市街化区域のように積極的に市街化を進める区域でもなく、市街化調整区域のように厳しく市街化を抑制する区域でもありません。
ただし、用途地域が定められている場合があります。
用途地域が指定されている場合は、その地域ごとの建築制限に従う必要があります。
また、用途地域が指定されていない「白地地域」と呼ばれるエリアもあります。
白地地域では、市街化区域ほど細かい用途制限がない場合もありますが、建ぺい率、容積率、道路条件、開発許可、条例などの確認は必要です。
工場建設の場合、非線引都市計画区域であっても、用途地域や周辺環境、開発行為の有無によって判断が変わります。
市街化区域より自由度が高いように見えても、実際には自治体ごとの運用や許可条件が関係するため、事前確認が欠かせません。
特に、工場は周辺道路への大型車両の出入りや、排水、騒音、振動などが関係するため、土地の区域だけでなく、周辺環境との相性も重要になります。
都市計画区域外とは？
都市計画区域外とは、都市計画区域に指定されていない区域のことです。
都市計画区域外は、市街地として一体的に整備する必要性が比較的低い地域です。
そのため、都市計画区域内のような用途地域の指定がない場合もあります。
しかし、都市計画区域外だからといって、何でも自由に建てられるわけではありません。
例えば、農地を転用して建物を建てる場合には農地法の手続きが必要になることがあります。
山林であれば森林法、河川や道路に関係する土地であれば、別の法令が関係する場合もあります。
また、水道、電気、下水道、ガスなどのインフラが整っていない土地では、引込み工事や排水計画に大きな費用がかかることもあります。
工場の場合は、給排水、電力容量、大型車両の進入道路、近隣への騒音・振動対策なども重要です。
都市計画区域外の広い土地であっても、インフラや道路条件が整っていなければ、結果的に建設費や造成費が大きくなる可能性があります。
土地の価格だけを見ると魅力的に感じる場所でも、実際に建物を建てるためには、造成工事、道路整備、上下水道の引込み、電気容量の確保など、さまざまな費用が必要になることがあります。
そのため、都市計画区域外の土地を検討する場合も、「建てられるか」だけでなく、「事業として使いやすいか」「工場運営に必要なインフラが整うか」まで確認することが大切です。
準都市計画区域とは？
都市計画区域外の中には、「準都市計画区域」と呼ばれる区域が指定される場合があります。
準都市計画区域とは、都市計画区域外であっても、将来的に市街化が進む可能性があり、そのまま放置すると無秩序な開発が進むおそれがある地域に指定される区域です。
ここで注意したいのは、準都市計画区域は都市計画区域の中にあるのではなく、都市計画区域外に指定されるという点です。
都市計画区域内に準都市計画区域があるわけではありません。
準都市計画区域では、必要に応じて用途地域などの土地利用規制が定められることがあります。
つまり、都市計画区域外であっても、一定の建築制限がかかる場合があるということです。
準都市計画区域の指定は、都道府県が行います。
指定にあたっては、関係市町村や都市計画審議会の意見を聴き、公告によって区域が定められます。
工場建設を検討する場合、候補地が都市計画区域外であっても、準都市計画区域に該当していないかを確認する必要があります。
準都市計画区域に該当する場合、建物の用途や規模、土地利用について制限を受けることがあります。
そのため、「都市計画区域外だから問題ない」と判断せず、自治体の窓口や専門家に確認することが大切です。
工場建設で確認すべきポイント
工場建設では、土地の価格や面積だけでなく、都市計画上の制限を確認することが非常に重要です。
まず確認すべきなのは、その土地が都市計画区域内か、都市計画区域外かという点です。
都市計画区域内であれば、市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域のどれに該当するかを確認します。
次に、用途地域を確認します。
市街化区域内であっても、住居系地域では工場の種類や規模に制限がかかる場合があります。
工場の建設に適した地域かどうかは、必ず用途地域と建築基準法上の用途制限を照らし合わせて確認する必要があります。
さらに、前面道路の幅員、接道条件、上下水道、電力、排水、騒音・振動、近隣環境、開発許可の必要性なども重要な確認項目です。
特に工場や倉庫では、大型トラックの出入りが発生することも多くあります。
そのため、敷地内だけでなく、周辺道路の幅や交通量、搬入経路も確認しなければなりません。
また、工場の種類によっては、騒音、振動、臭気、排水などの面で周辺環境への配慮が必要になります。
市街化調整区域や非線引都市計画区域、都市計画区域外では、自治体ごとの判断や条例が関係することもあります。
そのため、土地を購入する前に、建築会社や設計事務所、行政窓口に相談することをおすすめします。
土地選びで失敗しないために
工場や倉庫の建設では、「広い土地だから建てられる」「価格が安いから良い土地」とは限りません。
建築予定地の区域区分や用途地域によって、建てられる建物の種類や規模は変わります。
また、建物自体は建てられる土地であっても、工場として使うには不向きな場合もあります。
例えば、前面道路が狭く大型車両が入りにくい土地、電力容量が不足している土地、排水処理が難しい土地、近隣に住宅が多く騒音対策が必要な土地などは、計画段階で慎重な検討が必要です。
土地の購入後に問題が分かると、計画変更や追加費用が発生する可能性があります。
そのため、工場建設を検討する際は、土地探しの段階から建築の専門家に相談し、法規制やインフラ条件、周辺環境を確認しながら進めることが大切です。
まとめ
都市計画区域とは、計画的な街づくりを進めるために指定される区域です。
都市計画区域は、市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域に分けられ、それぞれ建物の建てやすさや土地利用のルールが異なります。
市街化区域は、計画的に市街化を進める区域です。
用途地域が定められており、工場を建てる場合は、工場の用途に合った地域かどうかを確認する必要があります。
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。原則として建築や開発が制限されるため、工場建設には厳しい条件が伴います。
非線引都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けられていない都市計画区域です。
用途地域や各種規制の有無を確認しながら、建設可能かどうかを判断する必要があります。
また、都市計画区域外であっても、準都市計画区域や農地法、森林法、条例、インフラ条件などの確認が必要です。
工場や倉庫の建設では、「広い土地だから建てられる」「価格が安いから良い土地」とは限りません。
都市計画区域、用途地域、開発許可、インフラ、周辺環境を総合的に確認することが、失敗しない土地選びにつながります。
丸ヨ建設では、工場・倉庫建設を検討されているお客様に対し、土地の条件や建築計画に合わせたご相談にも対応しています。
土地探しの段階から、建てられる建物、注意すべき制限、工場建設に必要な条件を確認し、計画的な建物づくりをサポートいたします。
工場・倉庫の新築、増築、移転、老朽化対策をご検討の方は、土地選びや建築計画の段階から、ぜひお気軽にご相談ください。
